Tảng băng chìm của thị trường căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh

Tăng mạnh phân khúc bình dân

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, năm 2015 và quý I/2016, thị trường bất động sản thành phố đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các phân khúc, trên địa bàn các quận, huyện, với quy mô tăng gần gấp đôi so với năm 2014. Riêng quý I/2016 đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm. Đặc biệt, đã có khoảng 700 người nước ngoài mua căn hộ cao cấp.

Khảo sát của Công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy quý I/2016 số lượng căn hộ mở bán mới tăng mạnh, hơn 38% so với cùng kỳ năm trước. Trong tổng nguồn cung 7.708 căn hộ, phân khúc bình dân và trung cấp chiếm tới 73%. Các dự án chào bán mới tiếp tục tập trung ở khu Đông (48%) và khu Nam (31%) của TP Hồ Chí Minh. Đặc biệt, trong quý I, khu Tây trở nên sôi động hơn và chiếm tỷ trọng 11% trong tổng cung chào bán mới, phản ánh xu hướng dịch chuyển của một số chủ đầu tư vì giá đất rẻ hơn so với những điểm nóng khác. Quỹ đất khu vực phía Tây vẫn còn dồi dào, kết nối hạ tầng cũng được cải thiện trong những năm qua.

Các căn hộ khu nhà cao tầng phía đông quận 2 (TP Hồ Chí Minh) đang được hoàn thiện. Ảnh: Hoàng Hải - TTXVN

Không tính đến dự án "khủng" Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh), các dự án đang được quan tâm như dự án 9 View (quận 9) và Dream Home Palace (quận 8), thuộc phân khúc bình dân đã thu hút rất đông khách mua. Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam nhận định, phân khúc bình dân và trung cấp vẫn tiếp tục chi phối thị trường nhà ở, đặc biệt với các căn hộ quanh ngưỡng giá 1,5 tỷ đồng. Tín dụng bất động sản được kiểm soát với việc đề xuất sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Việc kiểm soát nguồn cung mới bằng cách công bố danh sách các dự án đủ điều kiện mở bán sản phẩm hình thành trong tương lai... sẽ ảnh hưởng đến việc phân bố dân cư.

Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh. Trong năm 2015, các doanh nghiệp cũng đã khởi công xây dựng 5 dự án mới; hoàn thành 4 dự án với quy mô 3.131 căn hộ. Vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội với dự án đáng chú ý tại số 102 Phan Văn Hớn, phường Tân Thới Nhất, quận 12 do Công ty cổ phần Dịch vụ nông nghiệp và thương mại Thuận Kiều làm chủ đầu tư với tổng vốn 1.100 tỷ đồng. Cùng đó, phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng. Loại nhà này hiện cung không đủ cầu.

Tiềm ẩn nhiều bất ổn

Bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản thành phố vẫn tiềm ẩn những yếu tố bất ổn. Trong năm 2015, thị trường đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc cao cấp. Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm 2014. Ngoài ra, thành phố hiện có 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư; 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng. “Đây cũng là phần chìm của "tảng băng" hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần có giải pháp giải quyết hợp lý, có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận xét.

Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức rất lớn, theo ông Lê Hoàng Châu cần phải có cơ chế, chính sách phù hợp và hỗ trợ từ chính quyền, doanh nghiệp, ngân hàng... để tăng nguồn cung phân khúc này.