Từ tranh chấp dân sự...
Từ năm 2017, tập thể 40 cư dân tại chung cư An Lạc, phường An Lạc, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị cơ quan chức năng xem xét lại Ban quản trị chung cư vì cho rằng, có 2 ứng viên có dấu hiệu vi phạm pháp luật khi không minh bạch việc điều hành, quản lý phí bảo trì 2%, gửi ngân hàng nhưng không thông báo lãi; chi công tác bảo trì không có chứng từ hoá đơn.
Kết luận số 11317/KL-SXD-TT của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh chỉ rõ, chủ đầu tư trực tiếp thực hiện bảo trì nhà chung cư nhưng không có sổ sách theo dõi, Ban quản trị không lưu trữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ sách thu chi tài chính, thanh toán…
Nội quy sử dụng nhà chung cư An Lạc không đúng với các nội dung quy định tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng. Ban Quản trị ký hợp đồng các công ty thực hiện quản lý, vận hành toà nhà nhưng không qua Hội nghị nhà chung cư cũng như chậm trễ tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên theo chỉ đạo của UBND quận Bình Tân.
Cũng tại quận Bình Tân, một sự vụ khác liên quan đến Ban quản trị xảy ra tại Chung cư Lê Thành. Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, tranh chấp tại chung cư Lê Thành Khu A là do Bản quản trị cũ đã từ nhiệm nên hiện nay nhà chung cư không có Ban quản trị. Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo UBND quận Bình Tân giao UBND phường An Lạc, tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu và công nhận Ban quản trị theo quy định.
Ngoài tranh chấp giữa cư dân với Ban Quản trị còn xảy ra tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư xung quanh vấn đề thay đổi công năng sử dụng, thay đổi thiết kế. Tại chung cư HQC huyện Bình Chánh, chủ đầu tư (Hoàng Quân Group) đã tự ý lấy một tầng để xe cho thuê làm nhà trẻ khiến cư dân đã nhiều lần kiến nghị tới các cơ quan chức năng xử lý. Còn tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), chủ đầu tư đã tự ý chuyển đổi công năng toàn bộ tầng lửng vốn là nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại thành căn hộ bán cho người dân.
Với toà nhà The Everrich (quận 11) do Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư, cư dân khiếu nại về việc chủ đầu tư không thực hiện cam kết sử dụng tầng 6 làm các dịch vụ tiện ích gồm hồ bơi, bar, cafe, nhà hàng, phòng tập gym, phòng sinh hoạt cộng đồng. Ngược lại, chủ đầu tư cho đơn vị vận tải thuê làm văn phòng, vi phạm quy chế quản lý chung cư.
Cũng tại dự án của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, vừa qua Thanh tra Bộ Xây dựng có Kết luận số 312/KL-TTr, xác định nhiều vi phạm tại dự án chung cư The EverRich Infinity (quận 5) và The EverRich 2 (quận 7).
Cụ thể, chung cư The EverRich Infinity có thiết kế chiều dày bê tông bảo vệ cốt thép chịu lực của một số dầm không đảm bảo, thiếu hồ sơ quản lý chất lượng công trình, chưa có văn bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy nhưng vẫn nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư đã ký hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà ở không đúng quy định và chưa được giải chấp tại ngân hàng.
Còn tại dự án The EverRich 2, phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng chưa được chủ đầu tư phê duyệt,thiếu hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, thiếu hồ sơ năng lực tư vấn, ký hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện, huy động vốn khách hàng vượt 70% giá trị hợp đồng, không thực hiện chế độ thông tin, báo cáo định kỳ tình hình giao dịch bất động sản…
Tại Gò Vấp, mới đây UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã giao UBND quận khẩn trương cưỡng chế ngay công trình vi phạm tại chung cư Khang Gia do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư. UBND thành phố cũng giao Công an thành phố có biện pháp xử lý đối với công trình chưa được nghiệm thu nhưng đã cho cư dân vào ở.
... đến vụ án hình sự
Không chỉ dừng lại ở khiếu nại dân sự mà tranh chấp chung cư đã chuyển sang vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự. Đơn cử, tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), chủ đầu tư là Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú đã bán một căn hộ cho nhiều người, đẩy không ít khách hàng lâm vào cảnh trắng tay. Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã khởi tố vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” nhưng sau đó Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp không phê chuẩn nên vụ việc bị đình chỉ điều tra.
Sau đó Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao yêu cầu Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh huỷ bỏ quyết định đình chỉ điều tra để phục hồi điều tra vụ án. Mới đây, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã ra lệnh truy nã ông Nguyễn Hùng Nghiêm, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Tương tự, chung cư Long Phụng (quận Bình Tân) do Công ty CP Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư cũng đã bị Cơ quan cảnh sát điều tra Công an thành phố khởi tố vụ án, khởi tố bị can về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Tuy nhiên do chưa tìm được ông Huỳnh Văn Ánh, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Bình Tân và do hết thời hạn điều tra nên vụ án đã tạm đình chỉ điều tra.
Vừa qua, UBND Thành phố Hồ Chí Minh giao Công an thành phố xem xét, làm rõ dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự của chủ đầu tư chung cư Rubyland (quận Tân Phú) trong việc thế chấp chung cư cho ngân hàng, đồng thời bán tài sản cho khách hàng.
Ngoài ra, UBND thành phố cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường hỗ trợ phương án tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho các hộ dân tại chung cư, có biện pháp giải quyết, đảm bảo quyền lợi người mua nhà.
Đảm bảo quyền lợi cư dân
Trên đây là một số vụ việc điển hình cho các kiểu tranh chấp chung cư xảy ra trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố, hiện trên địa bàn có 935 nhà chung cư; trong đó hơn 10% chung cư xảy ra tranh chấp với nhiều hình thức khác nhau liên quan đến vấn đề diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, vận hành, quá trình thi công, sửa chữa.
Tính từ đầu năm 2018 đến tháng 7/2018, Sở Xây dựng đã tiếp nhận, xử lý giải quyết 46 hồ sơ có nội dung phản ánh, kiến nghị liên quan đến tranh chấp, quản lý, sử dụng chung cư; trong đó nhiều nhất ở quận Tân Bình (6 vụ), quận 2 (5 vụ), Tân Phú (5 vụ).
Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm, năng lực điều hành của Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu, những sơ hở của quy định pháp luật. Trong đó, nguyên nhân sâu xa nhất xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong xây dựng, quản lý nhưng lại chưa được cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, thậm chí có nơi xử lý không triệt để, chưa nghiêm túc dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa cư dân với chủ đầu tư.
Nhà chung cư là một trong những vấn đề mới, đã xuất hiện nhiều tồn tại, tranh chấp ngay cả khi dự án chung cư chưa được khởi công, đang thi công hoặc hoàn thành, đưa vào sử dụng. Bên cạnh nhiều doanh nghiệp chuyên nghiệp, có năng lực thì cũng có không ít doanh nghiệp chưa chấp hành tốt quy định pháp luật. Tương tự, có nơi xuất hiện một số thành viên tham gia Ban Quản trị với động cơ không trong sáng, không đặt quyền lợi cư dân lên hàng đầu.
Trước thực tế này, dự kiến vào cuối tháng 9 hoặc đầu tháng 10 năm nay, Sở Xây dựng thành phố sẽ tổ chức hội nghị về quản lý nhà chung cư để tổng kết thực tiễn, đề xuất UBND thành phố để kiến nghị Bộ Xây dựng chỉnh sửa chính sách pháp luật phù hợp, đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân - ông Trần Trọng Tuấn cho biết thêm.
Theo đại diện Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, những căn hộ do chủ đầu tư cố tình chuyển đổi công năng để biến sở hữu chung thành phần sở hữu riêng sẽ bị thu hồi, thậm chí sẽ bị cưỡng chế để trả lại mặt bằng đúng như thiết kế ban đầu. Đối với việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, Sở Xây dựng đã thành lập Tổ Công tác giải quyết cũng như phối hợp với UBND các quận huyện xử lý.
Nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cư dân mua nhà do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, mới đây UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét cấp giấy đối với người mua căn hộ chung cư hợp pháp, chính đáng, đã hoàn tất thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật./.
Từ năm 2017, tập thể 40 cư dân tại chung cư An Lạc, phường An Lạc, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị cơ quan chức năng xem xét lại Ban quản trị chung cư vì cho rằng, có 2 ứng viên có dấu hiệu vi phạm pháp luật khi không minh bạch việc điều hành, quản lý phí bảo trì 2%, gửi ngân hàng nhưng không thông báo lãi; chi công tác bảo trì không có chứng từ hoá đơn.
 |
| Các dự án, nhà ở chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Anh Tuấn - TTXVN |
Kết luận số 11317/KL-SXD-TT của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh chỉ rõ, chủ đầu tư trực tiếp thực hiện bảo trì nhà chung cư nhưng không có sổ sách theo dõi, Ban quản trị không lưu trữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ sách thu chi tài chính, thanh toán…
Nội quy sử dụng nhà chung cư An Lạc không đúng với các nội dung quy định tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng. Ban Quản trị ký hợp đồng các công ty thực hiện quản lý, vận hành toà nhà nhưng không qua Hội nghị nhà chung cư cũng như chậm trễ tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên theo chỉ đạo của UBND quận Bình Tân.
Cũng tại quận Bình Tân, một sự vụ khác liên quan đến Ban quản trị xảy ra tại Chung cư Lê Thành. Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, tranh chấp tại chung cư Lê Thành Khu A là do Bản quản trị cũ đã từ nhiệm nên hiện nay nhà chung cư không có Ban quản trị. Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo UBND quận Bình Tân giao UBND phường An Lạc, tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu và công nhận Ban quản trị theo quy định.
Ngoài tranh chấp giữa cư dân với Ban Quản trị còn xảy ra tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư xung quanh vấn đề thay đổi công năng sử dụng, thay đổi thiết kế. Tại chung cư HQC huyện Bình Chánh, chủ đầu tư (Hoàng Quân Group) đã tự ý lấy một tầng để xe cho thuê làm nhà trẻ khiến cư dân đã nhiều lần kiến nghị tới các cơ quan chức năng xử lý. Còn tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), chủ đầu tư đã tự ý chuyển đổi công năng toàn bộ tầng lửng vốn là nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại thành căn hộ bán cho người dân.
Với toà nhà The Everrich (quận 11) do Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư, cư dân khiếu nại về việc chủ đầu tư không thực hiện cam kết sử dụng tầng 6 làm các dịch vụ tiện ích gồm hồ bơi, bar, cafe, nhà hàng, phòng tập gym, phòng sinh hoạt cộng đồng. Ngược lại, chủ đầu tư cho đơn vị vận tải thuê làm văn phòng, vi phạm quy chế quản lý chung cư.
Cũng tại dự án của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, vừa qua Thanh tra Bộ Xây dựng có Kết luận số 312/KL-TTr, xác định nhiều vi phạm tại dự án chung cư The EverRich Infinity (quận 5) và The EverRich 2 (quận 7).
Cụ thể, chung cư The EverRich Infinity có thiết kế chiều dày bê tông bảo vệ cốt thép chịu lực của một số dầm không đảm bảo, thiếu hồ sơ quản lý chất lượng công trình, chưa có văn bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy nhưng vẫn nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư đã ký hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà ở không đúng quy định và chưa được giải chấp tại ngân hàng.
Còn tại dự án The EverRich 2, phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng chưa được chủ đầu tư phê duyệt,thiếu hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, thiếu hồ sơ năng lực tư vấn, ký hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện, huy động vốn khách hàng vượt 70% giá trị hợp đồng, không thực hiện chế độ thông tin, báo cáo định kỳ tình hình giao dịch bất động sản…
Tại Gò Vấp, mới đây UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã giao UBND quận khẩn trương cưỡng chế ngay công trình vi phạm tại chung cư Khang Gia do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư. UBND thành phố cũng giao Công an thành phố có biện pháp xử lý đối với công trình chưa được nghiệm thu nhưng đã cho cư dân vào ở.
... đến vụ án hình sự
Không chỉ dừng lại ở khiếu nại dân sự mà tranh chấp chung cư đã chuyển sang vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự. Đơn cử, tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), chủ đầu tư là Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú đã bán một căn hộ cho nhiều người, đẩy không ít khách hàng lâm vào cảnh trắng tay. Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã khởi tố vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” nhưng sau đó Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp không phê chuẩn nên vụ việc bị đình chỉ điều tra.
Sau đó Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao yêu cầu Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh huỷ bỏ quyết định đình chỉ điều tra để phục hồi điều tra vụ án. Mới đây, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã ra lệnh truy nã ông Nguyễn Hùng Nghiêm, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Tương tự, chung cư Long Phụng (quận Bình Tân) do Công ty CP Địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư cũng đã bị Cơ quan cảnh sát điều tra Công an thành phố khởi tố vụ án, khởi tố bị can về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Tuy nhiên do chưa tìm được ông Huỳnh Văn Ánh, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Bình Tân và do hết thời hạn điều tra nên vụ án đã tạm đình chỉ điều tra.
Vừa qua, UBND Thành phố Hồ Chí Minh giao Công an thành phố xem xét, làm rõ dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự của chủ đầu tư chung cư Rubyland (quận Tân Phú) trong việc thế chấp chung cư cho ngân hàng, đồng thời bán tài sản cho khách hàng.
Ngoài ra, UBND thành phố cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường hỗ trợ phương án tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho các hộ dân tại chung cư, có biện pháp giải quyết, đảm bảo quyền lợi người mua nhà.
Đảm bảo quyền lợi cư dân
Trên đây là một số vụ việc điển hình cho các kiểu tranh chấp chung cư xảy ra trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố, hiện trên địa bàn có 935 nhà chung cư; trong đó hơn 10% chung cư xảy ra tranh chấp với nhiều hình thức khác nhau liên quan đến vấn đề diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, vận hành, quá trình thi công, sửa chữa.
Tính từ đầu năm 2018 đến tháng 7/2018, Sở Xây dựng đã tiếp nhận, xử lý giải quyết 46 hồ sơ có nội dung phản ánh, kiến nghị liên quan đến tranh chấp, quản lý, sử dụng chung cư; trong đó nhiều nhất ở quận Tân Bình (6 vụ), quận 2 (5 vụ), Tân Phú (5 vụ).
Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm, năng lực điều hành của Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu, những sơ hở của quy định pháp luật. Trong đó, nguyên nhân sâu xa nhất xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong xây dựng, quản lý nhưng lại chưa được cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, thậm chí có nơi xử lý không triệt để, chưa nghiêm túc dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa cư dân với chủ đầu tư.
Nhà chung cư là một trong những vấn đề mới, đã xuất hiện nhiều tồn tại, tranh chấp ngay cả khi dự án chung cư chưa được khởi công, đang thi công hoặc hoàn thành, đưa vào sử dụng. Bên cạnh nhiều doanh nghiệp chuyên nghiệp, có năng lực thì cũng có không ít doanh nghiệp chưa chấp hành tốt quy định pháp luật. Tương tự, có nơi xuất hiện một số thành viên tham gia Ban Quản trị với động cơ không trong sáng, không đặt quyền lợi cư dân lên hàng đầu.
Trước thực tế này, dự kiến vào cuối tháng 9 hoặc đầu tháng 10 năm nay, Sở Xây dựng thành phố sẽ tổ chức hội nghị về quản lý nhà chung cư để tổng kết thực tiễn, đề xuất UBND thành phố để kiến nghị Bộ Xây dựng chỉnh sửa chính sách pháp luật phù hợp, đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân - ông Trần Trọng Tuấn cho biết thêm.
Theo đại diện Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, những căn hộ do chủ đầu tư cố tình chuyển đổi công năng để biến sở hữu chung thành phần sở hữu riêng sẽ bị thu hồi, thậm chí sẽ bị cưỡng chế để trả lại mặt bằng đúng như thiết kế ban đầu. Đối với việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, Sở Xây dựng đã thành lập Tổ Công tác giải quyết cũng như phối hợp với UBND các quận huyện xử lý.
Nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cư dân mua nhà do chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, mới đây UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét cấp giấy đối với người mua căn hộ chung cư hợp pháp, chính đáng, đã hoàn tất thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật./.
Trần Xuân Tình
Báo ảnh Dân tộc và Miền núi/TTXVN
