Bài 2: Gian nan cải tạo chung cư cũ
Ì ạch di dời
Theo ông Lê Hoà Bình, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hiện thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 (xuống cấp về kết cấu, thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy…); trong đó, có 15 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, cấp độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp).
Tính từ đầu chương trình cải tạo chung cư đến nay (từ năm 2016), thành phố đã cải tạo, sửa chữa 132 chung cư và tiến hành khởi công xây dựng mới 8 chung cư thay thế chung cư cũ. Đối với chung cư cấp D có tổng quy mô 989 căn, đến nay, thành phố đã di dời được 473 hộ dân tại 9/15 chung cư. Dự kiến đến năm 2020 sẽ thực hiện cải tạo, sửa chữa và đầu tư xây dựng mới 172 chung cư, chỉ đạt 73% kế hoạch đề ra.
Hiện nay, việc tháo dỡ xây mới thay thế chung cư cũ chủ yếu chỉ mới dừng lại ở việc di dời tạm cư cho người dân để đảm bảo an toàn tính mạng. Vẫn còn 5 chung cư cũ cấp D chưa chọn được chủ đầu tư để thực hiện tháo dỡ, xây dựng mới.
Cùng với đó là khó khăn trong việc chuẩn bị quỹ nhà tạm cư để phục vụ di dời người dân đang cư trú tại các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm. Thành phố có quỹ nhà tập trung ở quận 2, huyện Bình Chánh có thể tạm cư nhưng việc di dời các hộ dân ra khỏi địa bàn sẽ ảnh hưởng, xáo trộn đến cuộc sống, sinh hoạt, học hành nên phương án bố trí tái định cư chưa được người dân mặn mà, đồng thuận.
Dự án di dời chung cư cũ dai dẳng bậc nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh phải kể đến là Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh. Tại đây, có 8 lô chung cư có kết quả kiểm định cấp D, chủ trương di dời, xây mới từ năm 2010 nhưng chỉ mới tháo dỡ được lô IV-VI.
Do người dân chưa đồng thuận với chính sách đền bù liên quan đến vấn đề sở hữu căn hộ nên phải mất nhiều thời gian vận động, thậm chí ban hành quyết định cưỡng chế thì thành phố mới hoàn tất việc phá dỡ.
Hiện nay dự án xây mới Cư xá Thanh Đa do Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư nhưng vẫn chỉ mới dừng lại ở việc lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng chưa được cơ quan chức năng phê duyệt.
Tương tự, tại chung cư 23 Lý Tự Trọng và chung cư 128 Hai Bà Trưng, quận 1 có một số hộ thuê căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Để thực hiện dự án cải tạo 2 chung cư này, chủ đầu tư đã tự thoả thuận di dời cho các hộ dân nhưng lại chưa thực hiện bồi thường cho chủ sở hữu các căn hộ này là nhà nước theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101/2015/NĐ-CP) của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch UBND quận 1, vướng mắc hiện nay khi triển khai 2 dự án chung cư nói trên là quận chưa xác định được nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện.
Loay hoay tìm phương án
Trước đây, thành phố cũng tính đến phương án dùng quỹ đất (tại chỗ giải toả hoặc nơi khác) để thành toán chi phí cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 160/NQ-CP về tổ chức rà soát các hợp đồng BT đã ký kết, nên hình thức BT - đổi đất lấy hạ tầng tại các dự án chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch tạm thời dừng lại. Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết 69/2019/NQ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT. Hiện thành phố đang nỗ lực kêu gọi xã hội hoá dự án chỉnh trang đô thị, hợp tác công tư trong điều kiện điều tiết ngân sách thành phố giảm từ 23% xuống còn 18%.
Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư khó thống nhất về phương thức bồi thường, giá trị bồi thường hoặc nếu có đồng thuận thì sau đó có trường hợp lại đề nghị thay đổi phương thức từ việc nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại. Điều này dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện, thậm chí có chung cư kéo dài từ 5 - 10 năm vẫn chưa giải quyết xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.
Trong khi đó, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP chưa đề cập đến việc thực hiện thủ tục thu hồi đất hay không khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng như chưa có quy định cho phép chủ đầu tư thự hiện dự án cải tạo xây dựng thay thế chung cư cũ không thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.
Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cũng chưa thống nhất ý kiến về việc miễn tiền sử dụng đất trong dự án xây dựng mới chung cư có một phần diện tích đất là chung cư cũ và phần còn là đất khác cũng như chưa xác định rõ thời điểm nhà nước tổ chức di dời khẩn cấp đối với chung cư cấp D.
Đại diện một chủ đầu tư tham gia dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cho hay, chủ đầu tư bị áp lực rất lớn và mất nhiều thời gian khi chưa thỏa thuận được phương thức bồi thường cụ thể với tất cả các chủ sở hữu. Nhưng, chủ đầu tư vẫn phải chuẩn bị tiền mặt để bồi thường, giải quyết chi phí tạm cư lại vừa phải xây dựng quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Việc tính toán giá trị bồi thường, giá trị chênh lệch nhà ở cũ, giá trị nhà ở mới rất phức tạp. Sau thời gian từ 1-2 năm, nếu người dân vẫn chưa đồng thuận, giá cả thị trường có thay đổi, phải định giá lại, dẫn đến mất nhiều thời gian và công sức.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định đối với nhà chung cư cấp A, B, C muốn phá dỡ phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại là khó thực hiện. Nghị định này cũng không quy định chỉ tiêu dân số có tính ưu đãi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ, tái định cư tại chỗ các hộ dân và có thêm sản phẩm căn hộ để bán thu hồi vốn.
Vì thế ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng quyết định phá dỡ nhà chung cư hạng A,B,C chỉ cần 2/3 hoặc 3/4 chủ sở hữu chung cư đồng ý là có hiệu lực. Đồng thời, giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu dân số đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, thực hiện Nghị quyết 54/2017/QH14 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã phân cấp uỷ quyền cho các quận huyện chủ động thực hiện cải tạo chung cư cũ như công nhận chủ đầu tư, phê duyệt phương án tạm cư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Tuy đã có sự phân cấp ủy quyền cho các quận, huyện trong việc xử lý cải tạo chung cư cũ, nhưng theo UBND các quận huyện, nhiều vấn đề về pháp lý vẫn phải trình cấp thẩm quyền phê duyệt như một số sở, ngành về chỉ tiêu điều chỉnh quy hoạch dân cư, hệ số sử dụng đất… hiện không hề dễ dàng. Đặc biệt là việc bố trí, phân bổ quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư cho người dân di dời khỏi các chung cư cũ.
Nhằm giải quyết vấn đề này, thành phố lên kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, thực hiện tái định cư tại chỗ cho người dân tại các dự án xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ. Trước mắt, thành phố sẽ uỷ quyền cho UBND quận huyện chủ động sử dụng quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư, sử dụng hiệu quả 9.435 căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước và 2.488 nền đất ở do nhà nước trực tiếp quản lý có mục tiêu phục vụ tái định cư, chưa bố trí sử dụng.
Tháo gỡ vướng mắc, phát sinh trong quá trình thực hiện, Sở Xây dựng thành phố cũng đã kiến nghị Bộ Xây quy định thời điểm tổ chức di dời khẩn cấp đối với chung cư cấp D nguy hiểm theo hướng tổ chức di dời ngay sau khi ban hành kế hoạch di dời khẩn cấp; phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm có ý kiến cụ thể về trình tự thủ tục thu hồi đất khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ chưa đề cập.
Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng tham mưu UBND thành phố kiến nghị Chính phủ quy định về phương thức thực hiện tái định cư tại chỗ trên nguyên tắc người dân ở mới tại vị trí cũ sau khi cải tạo, xây mới tốt hơn nơi ở cũ ban đầu; bổ sung quy định 80% (thay vì 100%) sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư về việc di dời cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. (còn tiếp)
Ì ạch di dời
Theo ông Lê Hoà Bình, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, hiện thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 (xuống cấp về kết cấu, thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy…); trong đó, có 15 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, cấp độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp).
 |
| Nhiều hộ gia đình vẫn còn sinh sống trên và ven rạch Ông Lớn (quận 8). Ảnh: Thanh Vũ - TTXVN |
Tính từ đầu chương trình cải tạo chung cư đến nay (từ năm 2016), thành phố đã cải tạo, sửa chữa 132 chung cư và tiến hành khởi công xây dựng mới 8 chung cư thay thế chung cư cũ. Đối với chung cư cấp D có tổng quy mô 989 căn, đến nay, thành phố đã di dời được 473 hộ dân tại 9/15 chung cư. Dự kiến đến năm 2020 sẽ thực hiện cải tạo, sửa chữa và đầu tư xây dựng mới 172 chung cư, chỉ đạt 73% kế hoạch đề ra.
Hiện nay, việc tháo dỡ xây mới thay thế chung cư cũ chủ yếu chỉ mới dừng lại ở việc di dời tạm cư cho người dân để đảm bảo an toàn tính mạng. Vẫn còn 5 chung cư cũ cấp D chưa chọn được chủ đầu tư để thực hiện tháo dỡ, xây dựng mới.
Cùng với đó là khó khăn trong việc chuẩn bị quỹ nhà tạm cư để phục vụ di dời người dân đang cư trú tại các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm. Thành phố có quỹ nhà tập trung ở quận 2, huyện Bình Chánh có thể tạm cư nhưng việc di dời các hộ dân ra khỏi địa bàn sẽ ảnh hưởng, xáo trộn đến cuộc sống, sinh hoạt, học hành nên phương án bố trí tái định cư chưa được người dân mặn mà, đồng thuận.
Dự án di dời chung cư cũ dai dẳng bậc nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh phải kể đến là Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh. Tại đây, có 8 lô chung cư có kết quả kiểm định cấp D, chủ trương di dời, xây mới từ năm 2010 nhưng chỉ mới tháo dỡ được lô IV-VI.
Do người dân chưa đồng thuận với chính sách đền bù liên quan đến vấn đề sở hữu căn hộ nên phải mất nhiều thời gian vận động, thậm chí ban hành quyết định cưỡng chế thì thành phố mới hoàn tất việc phá dỡ.
Hiện nay dự án xây mới Cư xá Thanh Đa do Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư nhưng vẫn chỉ mới dừng lại ở việc lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng chưa được cơ quan chức năng phê duyệt.
Tương tự, tại chung cư 23 Lý Tự Trọng và chung cư 128 Hai Bà Trưng, quận 1 có một số hộ thuê căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Để thực hiện dự án cải tạo 2 chung cư này, chủ đầu tư đã tự thoả thuận di dời cho các hộ dân nhưng lại chưa thực hiện bồi thường cho chủ sở hữu các căn hộ này là nhà nước theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101/2015/NĐ-CP) của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch UBND quận 1, vướng mắc hiện nay khi triển khai 2 dự án chung cư nói trên là quận chưa xác định được nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện.
Loay hoay tìm phương án
Trước đây, thành phố cũng tính đến phương án dùng quỹ đất (tại chỗ giải toả hoặc nơi khác) để thành toán chi phí cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 160/NQ-CP về tổ chức rà soát các hợp đồng BT đã ký kết, nên hình thức BT - đổi đất lấy hạ tầng tại các dự án chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch tạm thời dừng lại. Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết 69/2019/NQ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT. Hiện thành phố đang nỗ lực kêu gọi xã hội hoá dự án chỉnh trang đô thị, hợp tác công tư trong điều kiện điều tiết ngân sách thành phố giảm từ 23% xuống còn 18%.
 |
| Nhiều hộ gia đình vẫn còn sinh sống trên và ven kênh Tẻ (quận 8). Ảnh: Thanh Vũ - TTXVN |
Trong khi đó, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP chưa đề cập đến việc thực hiện thủ tục thu hồi đất hay không khi thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng như chưa có quy định cho phép chủ đầu tư thự hiện dự án cải tạo xây dựng thay thế chung cư cũ không thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.
Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cũng chưa thống nhất ý kiến về việc miễn tiền sử dụng đất trong dự án xây dựng mới chung cư có một phần diện tích đất là chung cư cũ và phần còn là đất khác cũng như chưa xác định rõ thời điểm nhà nước tổ chức di dời khẩn cấp đối với chung cư cấp D.
Đại diện một chủ đầu tư tham gia dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cho hay, chủ đầu tư bị áp lực rất lớn và mất nhiều thời gian khi chưa thỏa thuận được phương thức bồi thường cụ thể với tất cả các chủ sở hữu. Nhưng, chủ đầu tư vẫn phải chuẩn bị tiền mặt để bồi thường, giải quyết chi phí tạm cư lại vừa phải xây dựng quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Việc tính toán giá trị bồi thường, giá trị chênh lệch nhà ở cũ, giá trị nhà ở mới rất phức tạp. Sau thời gian từ 1-2 năm, nếu người dân vẫn chưa đồng thuận, giá cả thị trường có thay đổi, phải định giá lại, dẫn đến mất nhiều thời gian và công sức.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định đối với nhà chung cư cấp A, B, C muốn phá dỡ phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại là khó thực hiện. Nghị định này cũng không quy định chỉ tiêu dân số có tính ưu đãi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ, tái định cư tại chỗ các hộ dân và có thêm sản phẩm căn hộ để bán thu hồi vốn.
Vì thế ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng quyết định phá dỡ nhà chung cư hạng A,B,C chỉ cần 2/3 hoặc 3/4 chủ sở hữu chung cư đồng ý là có hiệu lực. Đồng thời, giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu dân số đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, thực hiện Nghị quyết 54/2017/QH14 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã phân cấp uỷ quyền cho các quận huyện chủ động thực hiện cải tạo chung cư cũ như công nhận chủ đầu tư, phê duyệt phương án tạm cư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Tuy đã có sự phân cấp ủy quyền cho các quận, huyện trong việc xử lý cải tạo chung cư cũ, nhưng theo UBND các quận huyện, nhiều vấn đề về pháp lý vẫn phải trình cấp thẩm quyền phê duyệt như một số sở, ngành về chỉ tiêu điều chỉnh quy hoạch dân cư, hệ số sử dụng đất… hiện không hề dễ dàng. Đặc biệt là việc bố trí, phân bổ quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư cho người dân di dời khỏi các chung cư cũ.
Nhằm giải quyết vấn đề này, thành phố lên kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, thực hiện tái định cư tại chỗ cho người dân tại các dự án xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ. Trước mắt, thành phố sẽ uỷ quyền cho UBND quận huyện chủ động sử dụng quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư, sử dụng hiệu quả 9.435 căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước và 2.488 nền đất ở do nhà nước trực tiếp quản lý có mục tiêu phục vụ tái định cư, chưa bố trí sử dụng.
Tháo gỡ vướng mắc, phát sinh trong quá trình thực hiện, Sở Xây dựng thành phố cũng đã kiến nghị Bộ Xây quy định thời điểm tổ chức di dời khẩn cấp đối với chung cư cấp D nguy hiểm theo hướng tổ chức di dời ngay sau khi ban hành kế hoạch di dời khẩn cấp; phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm có ý kiến cụ thể về trình tự thủ tục thu hồi đất khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ chưa đề cập.
Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng tham mưu UBND thành phố kiến nghị Chính phủ quy định về phương thức thực hiện tái định cư tại chỗ trên nguyên tắc người dân ở mới tại vị trí cũ sau khi cải tạo, xây mới tốt hơn nơi ở cũ ban đầu; bổ sung quy định 80% (thay vì 100%) sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư về việc di dời cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. (còn tiếp)
Trần Xuân Tình - Thanh Vũ
Bài cuối: Dở dang những khu đô thị mới hiện đại
Bài cuối: Dở dang những khu đô thị mới hiện đại
Báo ảnh Dân tộc và Miền núi/TTXVN
