Ngày 18/1/2024, Quốc hội khóa XV đã thông qua Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Luật Đất đai 2024) và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai 2013. Trong số này, người dân đặc biệt quan tâm đến việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Cụ thể, tại khoản 5 Điều 116, Luật Đất đai 2024 quy định: “Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
Phó Giáo sư, Tiến sỹ Bùi Thị An, nguyên Đại biểu Quốc hội - Ủy viên Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội khóa XIII, Chủ tịch Hội Nữ trí thức Hà Nội cho rằng, đối chiếu với quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất theo Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt; theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hơn so với quy định này. Đặc biệt, Luật cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103, Luật Đất đai 2013.
Theo đó, từ năm 2025, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm. Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được hiểu là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện trong vòng 10 năm (tầm nhìn 20 năm); kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hàng năm.
Phó Giáo sư, Tiến sỹ Bùi Thị An đề nghị, sau Luật Đất đai 2024 cần xây dựng các Nghị định để chuyển đổi theo lộ trình. Cán bộ địa chính cần am hiểu địa bàn, nắm rõ vị trí, nguồn gốc đất để việc xác minh, tham mưu cho chính quyền địa phương giải quyết các vấn đề về đất đai sẽ thuận lợi hơn. Đồng thời, cán bộ địa chính cũng cần nắm chắc các kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hàng năm để thực hiện cụ thể; công bố, công khai minh bạch trên truyền thông.
Theo Thạc sỹ Trần Quang Đẩu, Chủ tịch Hội Cựu chiến binh, Bộ Tài nguyên và Môi trường, khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013. Các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 177, Điều 192 cũng tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả; bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn. Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại, từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Thạc sỹ Trần Quang Đẩu cho biết thêm, khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định, từ ngày 1/1/2025, trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất. “Như vậy, theo Luật Đất đai 2024, nếu đáp ứng các điều kiện sau sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở: Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài; đã chuyển sang mục đích khác, nay có nhu cầu chuyển thành đất ở; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất”, Thạc sỹ Trần Quang Đẩu nêu cụ thể.
Diệu Thúy
