Cứ san đất là bán được nền
Để có được khu đất đủ rộng phân lô, giới đầu nậu đất tiến hành đi “gom” các thửa đất liền kề thành một khu đất chung, kể cả đất nông nghiệp, sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, xin đầu tư hạ tầng kỹ thuật, rồi thuê đơn vị lập dự án đất nền.
Cuối cùng, sau khi “chạy” các thủ tục liên quan, dự án được khoác chiếc “áo pháp lý” đầy đủ và tiến hành san ủi nền đất, rao bán sản phẩm. Người mua đất nườm nượp nhưng chủ yếu là cò đất đặt cọc rồi tìm cách sang tay, hưởng chênh lệch tới 200 – 300 triệu đồng/nền.
Suốt cả tháng nay, dọc nhiều tuyến đường trên địa bàn huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh như Võ Văn Bích, Tỉnh lộ 9… rầm rộ các giao dịch mua bán dự án đất nền.
Dự án Bình Mỹ Center nằm sát Tỉnh lộ 9 do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương vừa làm chủ đầu tư vừa phân phối, đang được san ủi đất để làm hạ tầng và chưa được UBND huyện Củ Chi nghiệm thu nhưng công ty này vẫn nhận đặt cọc và mở bán khoảng 200 nền (nền có diện tích từ 80 - 120 m2), giá bán từ 13 triệu đồng/m2. Do người mua đã đặt cọc hết nên nếu ai có nhu cầu mua thì sẽ được bán lại với giá 17 triệu đồng/m2 (chênh lệch tới 4 triệu đồng/m2).
Đáng chú ý, để triển khai dự án Bình Mỹ Center, từ tháng 5/2017, bà Nguyễn Thị Phước, Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương có văn bản xin UBND huyện Củ Chi được phép đầu tư xây dựng hạ tầng khu đất rộng 27.700 m2 và được UBND huyện Củ Chi chấp thuận chủ trương.
Theo quy hoạch khu đất nói trên, ngoài đất quy hoạch dân cư còn có đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm). Bản thân UBND huyện Củ Chi, trong công văn số 16672/UBND-QLĐT ngày 8/12/2017 khẳng định, khu đất này đang được UBND huyện Củ Chi trình Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố thẩm định điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (chuyển đất nông nghiệp lên đất ở). Thế nhưng điều lạ lùng là UBND huyện lại chấp thuận chủ trương cho đầu tư hạ tầng.
Mặt khác, UBND huyện Củ Chi không căn cứ vào Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định 60) quy định diện tích tối thiểu được tách thửa mà chỉ căn cứ vào quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Bình Mỹ và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 - 2015 của huyện Củ Chi để cho phép bà Nguyễn Thị Phước tiến hành đầu tư hạ tầng, làm thủ tục triển khai dự án phân lô, tách thửa, trong khi hạ tầng chưa đảm bảo.
Tương tự, cách đó không xa trên đường Võ Văn Bích là dự án Bình Mỹ Garden cũng do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư. Bãi đất dự án đang được san lấp nhưng nhân viên môi giới tập trung đầy đường, cầm tờ rơi tiếp thị, chào bán nền đất với giá từ 650 triệu đồng/nền (diện tích từ 80 - 180 m2/nền).
Một dự án đất nền khác dưới tên gọi Green City do Công ty Cổ phần Dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Việt Nam House rao bán nằm sát đường Võ Văn Bích, huyện Củ Chi. Hiện tại, dự án chỉ là bãi đất ruộng, mặc dù đã được đổ đất nhưng vẫn còn nhiều thân lúa mọc giữa nước. Thế nhưng nhân viên công ty này vẫn tấp nập, túc trực tại đây, gắn biển bán đất và mồi chài khách hàng mua đất với giá bán từ 14 - 16 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Văn Hoàng, Giám đốc Công ty CP Dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Việt Nam House một mực khẳng định, dự án đã được chuyển đổi lên đất thổ cư, có đầy đủ pháp lý và quyết định đầu tư hạ tầng. Thế nhưng thực tế hơn 7.630 m2 đất này, gần đây nhất là tháng 3/2018 đang được bổ túc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Tình trạng trên đây cũng không quá hiếm tại địa bàn vùng ven khác là huyện Bình Chánh. Thửa đất số 685, tờ bản đồ số 22 tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2.806 m2 là đất nông nghiệp, hạn sử dụng đến năm 2065. Mặc dù chưa được UBND huyện Bình Chánh cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng thực tế, khu đất này đã được “hô biến” để “qua mặt” cán bộ quản lý trật tự đô thị xã Vĩnh Lộc A phân ra hơn 50 lô, giá bán từ trên 500 triệu đồng/lô.
Một người mua đất tại đây cho biết, do thời gian qua thấy đất nền “sốt”, nhiều người giàu lên từ việc thu gom đất nền nên đã sử dụng tiền nhàn rỗi đi mua đất, chấp nhận mua giấy tay (sổ chung), sau này sẽ tìm cách hợp thức hoá để được ra sổ.
Chấn chỉnh trong quản lý
Tại phiên họp Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mới đây, ông Phạm Đăng Hồ, Phó Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, tái diễn cơn sốt giá đất ở vùng ven thành phố do nhiều nơi được đầu tư hạ tầng kỹ thuật tốt (quận 2, quận 9) và thông tin quy hoạch thành phố sẽ xây dựng Khu đô thị sáng tạo tại khu Đông (địa bàn quận 2, quận 9, quận Thủ Đức).
Những yếu tố nói trên mang tính khách quan, giới đầu nậu và cò đất đã lợi dụng để tung tin đẩy giá để kích thích thị trường, làm cho người dân có tâm lý đám đông đổ xô đi mua đất tạo nên cơn “sốt ảo” giá đất.
Để ổn định giá đất, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố giao chính quyền địa phương và Cơ quan công an địa phương rà soát các đối tượng tung tin sai lệch về thị trường; đồng thời công khai tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trọng điểm, thông tin quy hoạch để người dân chủ động nắm bắt tình hình và thông tin chính xác để quyết định đầu tư, tránh nghe những thông tin sai lệch.
Bên cạnh đó cũng phải thấy rằng, “tảng băng chìm” về tình trạng phân lô bán nền, “sốt ảo” giá đất chính là việc quản lý trật tự xây dựng tại địa bàn. Do cán bộ buông lỏng quản lý nên giới đầu nậu đã hợp thức hoá để lập nên dự án đất nền rồi tung thông tin khiến người dân đổ xô đi mua đất mà không biết rõ pháp lý và không lường được mức độ rủi ro.
Vì thế, một trong những giải pháp vừa đáp ứng nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân vừa đảm bảo giữ vững quy hoạch đô thị, hạn chế việc phân lô tự phát tràn lan là kiên quyết chấn chỉnh trong quản lý đô thị tại địa phương, thậm chí xử lý nghiêm hành vi tiếp tay cho việc hợp thức hoá các dự án đất nền trái phép.
Ngay cả với Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu tách thửa, nhiều nơi vẫn chưa thống nhất trong quá trình thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa. Đơn cử với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, thực hiện Quyết định 60, quận Tân Phú không cho tách thửa nhưng lại cho chuyển mục đích đối với đất dân cư xây dựng mới còn huyện Củ Chi lại cho chuyển mục đích sử dụng đối với cả đất dân cư xây dựng mới và đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở.
Cùng với đó, Quyết định 60 chưa làm rõ quy định về hạ tầng kỹ thuật khi tách thửa, chưa có hướng dẫn rõ ràng trong khi Luật Đất đai không quy định việc tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa, thậm chí Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng chưa hướng dẫn 24 quận huyện trong việc tách thửa đất nông nghiệp.
Theo lãnh đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố, để thống nhất việc giải quyết tách thửa theo Quyết định 60, nên thống nhất áp dụng đối với đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở, đất dân cư xây dựng mới nhưng phải có quy hoạch chi tiết 1/500, cơ cấu sử dụng đất ở phải phù hợp với đồ án quy hoạch được duyệt, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo và không giải quyết tách thửa đối với đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở (để bố trí hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị, công viên cây xanh…).
Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều hộ dân trong thời gian qua có đất nông nghiệp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc tách thửa theo diện tích quy định để phục vụ nhu cầu ở chính đáng nhưng chậm được giải quyết.
Nhiều người trong số đó đã tự phân lô, bán đất bằng giấy tay. Giới đầu cơ đã đi gom các thửa đất dạng này với giá rẻ rồi tìm cách hợp thức hoá, chuyển đổi mục đích sử dụng, lập dự án đất nền đem bán để hưởng lợi.
Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Cư, Bí thư Huyện ủy, Chủ tịch HĐND huyện Hóc Môn, ở cấp huyện, ngoài quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 còn có quy hoạch xây dựng nông thôn mới tỷ lệ 1/5.000. Vì vậy, người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, thì giải quyết căn cứ theo quy hoạch 1/5.000 để chuyển cho đúng đồng thời hướng dẫn các huyện thực hiện theo quy định của pháp luật.
Tương tự, ông Lê Trương Hải Hiếu, Chủ tịch UBND quận 12 cho rằng, nếu người dân có nhu cầu về nhà ở thì có thể chuyển 20% mục đích sử dụng đất thành đất ở. Đối với khu đất đủ điều kiện, tiếp giáp với khu vực hạ tầng kỹ thuật, nếu có nhu cầu chuyển mục đích để ở thì địa phương tạo điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân./.
Để có được khu đất đủ rộng phân lô, giới đầu nậu đất tiến hành đi “gom” các thửa đất liền kề thành một khu đất chung, kể cả đất nông nghiệp, sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, xin đầu tư hạ tầng kỹ thuật, rồi thuê đơn vị lập dự án đất nền.
 |
| Chỉ mới san ủi vài xe đất nhưng đã gắn biển quảng cáo dự án đất nền Green City trên đường Võ Văn Bích, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Trần Xuân Tình - TTXVN |
Cuối cùng, sau khi “chạy” các thủ tục liên quan, dự án được khoác chiếc “áo pháp lý” đầy đủ và tiến hành san ủi nền đất, rao bán sản phẩm. Người mua đất nườm nượp nhưng chủ yếu là cò đất đặt cọc rồi tìm cách sang tay, hưởng chênh lệch tới 200 – 300 triệu đồng/nền.
Suốt cả tháng nay, dọc nhiều tuyến đường trên địa bàn huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh như Võ Văn Bích, Tỉnh lộ 9… rầm rộ các giao dịch mua bán dự án đất nền.
Dự án Bình Mỹ Center nằm sát Tỉnh lộ 9 do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương vừa làm chủ đầu tư vừa phân phối, đang được san ủi đất để làm hạ tầng và chưa được UBND huyện Củ Chi nghiệm thu nhưng công ty này vẫn nhận đặt cọc và mở bán khoảng 200 nền (nền có diện tích từ 80 - 120 m2), giá bán từ 13 triệu đồng/m2. Do người mua đã đặt cọc hết nên nếu ai có nhu cầu mua thì sẽ được bán lại với giá 17 triệu đồng/m2 (chênh lệch tới 4 triệu đồng/m2).
Đáng chú ý, để triển khai dự án Bình Mỹ Center, từ tháng 5/2017, bà Nguyễn Thị Phước, Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương có văn bản xin UBND huyện Củ Chi được phép đầu tư xây dựng hạ tầng khu đất rộng 27.700 m2 và được UBND huyện Củ Chi chấp thuận chủ trương.
Theo quy hoạch khu đất nói trên, ngoài đất quy hoạch dân cư còn có đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm). Bản thân UBND huyện Củ Chi, trong công văn số 16672/UBND-QLĐT ngày 8/12/2017 khẳng định, khu đất này đang được UBND huyện Củ Chi trình Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố thẩm định điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (chuyển đất nông nghiệp lên đất ở). Thế nhưng điều lạ lùng là UBND huyện lại chấp thuận chủ trương cho đầu tư hạ tầng.
 |
| San lấp ruộng làm dự án đất nền trên đường Võ Văn Bích, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Trần Xuân Tình – TTXVN |
Mặt khác, UBND huyện Củ Chi không căn cứ vào Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định 60) quy định diện tích tối thiểu được tách thửa mà chỉ căn cứ vào quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Bình Mỹ và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 - 2015 của huyện Củ Chi để cho phép bà Nguyễn Thị Phước tiến hành đầu tư hạ tầng, làm thủ tục triển khai dự án phân lô, tách thửa, trong khi hạ tầng chưa đảm bảo.
Tương tự, cách đó không xa trên đường Võ Văn Bích là dự án Bình Mỹ Garden cũng do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư. Bãi đất dự án đang được san lấp nhưng nhân viên môi giới tập trung đầy đường, cầm tờ rơi tiếp thị, chào bán nền đất với giá từ 650 triệu đồng/nền (diện tích từ 80 - 180 m2/nền).
Một dự án đất nền khác dưới tên gọi Green City do Công ty Cổ phần Dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Việt Nam House rao bán nằm sát đường Võ Văn Bích, huyện Củ Chi. Hiện tại, dự án chỉ là bãi đất ruộng, mặc dù đã được đổ đất nhưng vẫn còn nhiều thân lúa mọc giữa nước. Thế nhưng nhân viên công ty này vẫn tấp nập, túc trực tại đây, gắn biển bán đất và mồi chài khách hàng mua đất với giá bán từ 14 - 16 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Văn Hoàng, Giám đốc Công ty CP Dịch vụ thương mại và xây dựng địa ốc Việt Nam House một mực khẳng định, dự án đã được chuyển đổi lên đất thổ cư, có đầy đủ pháp lý và quyết định đầu tư hạ tầng. Thế nhưng thực tế hơn 7.630 m2 đất này, gần đây nhất là tháng 3/2018 đang được bổ túc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Tình trạng trên đây cũng không quá hiếm tại địa bàn vùng ven khác là huyện Bình Chánh. Thửa đất số 685, tờ bản đồ số 22 tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2.806 m2 là đất nông nghiệp, hạn sử dụng đến năm 2065. Mặc dù chưa được UBND huyện Bình Chánh cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng thực tế, khu đất này đã được “hô biến” để “qua mặt” cán bộ quản lý trật tự đô thị xã Vĩnh Lộc A phân ra hơn 50 lô, giá bán từ trên 500 triệu đồng/lô.
Một người mua đất tại đây cho biết, do thời gian qua thấy đất nền “sốt”, nhiều người giàu lên từ việc thu gom đất nền nên đã sử dụng tiền nhàn rỗi đi mua đất, chấp nhận mua giấy tay (sổ chung), sau này sẽ tìm cách hợp thức hoá để được ra sổ.
Chấn chỉnh trong quản lý
Tại phiên họp Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mới đây, ông Phạm Đăng Hồ, Phó Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, tái diễn cơn sốt giá đất ở vùng ven thành phố do nhiều nơi được đầu tư hạ tầng kỹ thuật tốt (quận 2, quận 9) và thông tin quy hoạch thành phố sẽ xây dựng Khu đô thị sáng tạo tại khu Đông (địa bàn quận 2, quận 9, quận Thủ Đức).
Những yếu tố nói trên mang tính khách quan, giới đầu nậu và cò đất đã lợi dụng để tung tin đẩy giá để kích thích thị trường, làm cho người dân có tâm lý đám đông đổ xô đi mua đất tạo nên cơn “sốt ảo” giá đất.
 |
| Dự án đất nền Green City trên đường Võ Văn Bích, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh được quảng cáo hấp dẫn trong khi thực tế chỉ là bãi ruộng đang san lấp dang dở. Ảnh: Trần Xuân Tình - TTXVN |
Để ổn định giá đất, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố giao chính quyền địa phương và Cơ quan công an địa phương rà soát các đối tượng tung tin sai lệch về thị trường; đồng thời công khai tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trọng điểm, thông tin quy hoạch để người dân chủ động nắm bắt tình hình và thông tin chính xác để quyết định đầu tư, tránh nghe những thông tin sai lệch.
Bên cạnh đó cũng phải thấy rằng, “tảng băng chìm” về tình trạng phân lô bán nền, “sốt ảo” giá đất chính là việc quản lý trật tự xây dựng tại địa bàn. Do cán bộ buông lỏng quản lý nên giới đầu nậu đã hợp thức hoá để lập nên dự án đất nền rồi tung thông tin khiến người dân đổ xô đi mua đất mà không biết rõ pháp lý và không lường được mức độ rủi ro.
Vì thế, một trong những giải pháp vừa đáp ứng nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân vừa đảm bảo giữ vững quy hoạch đô thị, hạn chế việc phân lô tự phát tràn lan là kiên quyết chấn chỉnh trong quản lý đô thị tại địa phương, thậm chí xử lý nghiêm hành vi tiếp tay cho việc hợp thức hoá các dự án đất nền trái phép.
Ngay cả với Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu tách thửa, nhiều nơi vẫn chưa thống nhất trong quá trình thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa. Đơn cử với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, thực hiện Quyết định 60, quận Tân Phú không cho tách thửa nhưng lại cho chuyển mục đích đối với đất dân cư xây dựng mới còn huyện Củ Chi lại cho chuyển mục đích sử dụng đối với cả đất dân cư xây dựng mới và đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở.
Cùng với đó, Quyết định 60 chưa làm rõ quy định về hạ tầng kỹ thuật khi tách thửa, chưa có hướng dẫn rõ ràng trong khi Luật Đất đai không quy định việc tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa, thậm chí Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng chưa hướng dẫn 24 quận huyện trong việc tách thửa đất nông nghiệp.
Theo lãnh đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố, để thống nhất việc giải quyết tách thửa theo Quyết định 60, nên thống nhất áp dụng đối với đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở, đất dân cư xây dựng mới nhưng phải có quy hoạch chi tiết 1/500, cơ cấu sử dụng đất ở phải phù hợp với đồ án quy hoạch được duyệt, hạ tầng kỹ thuật đảm bảo và không giải quyết tách thửa đối với đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở (để bố trí hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị, công viên cây xanh…).
Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều hộ dân trong thời gian qua có đất nông nghiệp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc tách thửa theo diện tích quy định để phục vụ nhu cầu ở chính đáng nhưng chậm được giải quyết.
Nhiều người trong số đó đã tự phân lô, bán đất bằng giấy tay. Giới đầu cơ đã đi gom các thửa đất dạng này với giá rẻ rồi tìm cách hợp thức hoá, chuyển đổi mục đích sử dụng, lập dự án đất nền đem bán để hưởng lợi.
Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Cư, Bí thư Huyện ủy, Chủ tịch HĐND huyện Hóc Môn, ở cấp huyện, ngoài quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 còn có quy hoạch xây dựng nông thôn mới tỷ lệ 1/5.000. Vì vậy, người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, thì giải quyết căn cứ theo quy hoạch 1/5.000 để chuyển cho đúng đồng thời hướng dẫn các huyện thực hiện theo quy định của pháp luật.
Tương tự, ông Lê Trương Hải Hiếu, Chủ tịch UBND quận 12 cho rằng, nếu người dân có nhu cầu về nhà ở thì có thể chuyển 20% mục đích sử dụng đất thành đất ở. Đối với khu đất đủ điều kiện, tiếp giáp với khu vực hạ tầng kỹ thuật, nếu có nhu cầu chuyển mục đích để ở thì địa phương tạo điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân./.
Xuân Tình - Tiến Lực
Báo ảnh Dân tộc và Miền núi/TTXVN
