Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài của Ngân hàng Nhà nước đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng bởi thời gian tới nguồn vốn cho vay đối với lĩnh vực này sẽ bị thắt chặt. Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng, thông qua động thái này một lần nữa thị trường bất động sản được sàng lọc, loại bớt các chủ đầu tư năng lực tài chính yếu và dự báo xu hướng mua bán chuyển nhượng dự án sẽ gia tăng.
Không kêu ca hay phàn nàn về dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp có kinh nghiệm về đầu tư kinh doanh bất động sản mà nhà nước vẫn giữ cổ phần chi phối nhận xét: Không thể nói Thông tư 36 là “siết” vốn bất động sản mà nó còn thiết lập lại trật tự thị trường. Nhiều dự án cứ “xí” đất rồi “đắp chiếu” để đấy vì không đủ vốn thực hiện. Muốn vay vốn ngân hàng thì doanh nghiệp cũng phải có “hồ sơ đẹp” và năng lực thực tế chứ không thì ngân hàng không dám cho vay vì sợ chuốc thêm nợ xấu. Tình trạng “tay không bắt giặc” đã diễn ra nhiều rồi nên đây cũng là dịp để sàng lọc lại chủ đầu tư.
Lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, thời điểm này những đơn vị nào có vốn thì nên chờ để mua lại các dự án của các chủ đầu tư đang yếu vốn nếu thấy phù hợp với bài toán kinh doanh của mình. Trong thời gian tới, bản thân doanh nghiệp của ông cũng sẽ tính toán theo hướng này.
Bà Nguyễn Hoài An – Phó Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, từ năm 2015 và cả năm 2016 xu hướng mua lại vẫn tiếp diễn và chiều hướng tăng. Mối quan tâm của các nhà đầu tư muốn mua lại các dự án là rất lớn. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất tích cực tìm kiếm cơ hội mua lại dự án. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam xin đất xây dựng dự án không nhiều, chủ yếu là muốn tìm mua lại dự án.
Một số dự án thời gian trước đã được vay vốn nhưng nay đến thời điểm áp lực trả nợ quá lớn thì không kham nổi. Khi đó, bản thân họ cũng phải tìm cách bán lại dự án cho chủ đầu tư khác. Doanh nghiệp nào thấy phù hợp với chiến lược của mình và mức giá thỏa thuận hợp lý thì sẽ mua lại. Tuy nhiên, những dự án định vị phù hợp là yếu tố cần chú trọng khi mua bán chuyển nhượng.
Thời gian trước có nhiều dự án ở xa trung tâm thành phố nhưng lại xây dựng cao cấp, diện tích lớn, không phù hợp với nhu cầu của khu vực đó. Nếu điều kiện tín dụng càng chặt chẽ thì buộc chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại và thay đổi. Cho dù dự án đã lên quy hoạch rồi nhưng không phù hợp thì vẫn có chuyển nhượng lại cho đối tượng có kinh nghiệm và cái nhìn sát với thị trường hơn. Cùng đó, giá chuyển nhượng do thỏa thuận cũng là yếu tố quyết định thành công trong giao dịch – bà An phân tích.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư có tâm lý mua lại các dự án sẽ thuận lợi hơn bởi đã qua vòng các thủ tục hành chính… Điều này đặc biệt đúng với các nhà đầu tư nước ngoài và các Tập đoàn quốc tế. Các nhà đầu tư ngoại bị ràng buộc rất chặt chẽ về pháp lý. Đơn cử như một Tập đoàn của Mỹ dù đang hoạt động tại Việt Nam nhưng vẫn phải đồng thời chấp hành những điều khoản theo Luật của Mỹ quy định. Nếu vi phạm, họ sẽ bị phạt rất nặng dù là đang hoạt động ở Việt Nam. Các Tập đoàn quốc tế còn bị chi phối bởi các Luật quốc tế nên không thể linh hoạt khi xử lý các vấn đề thủ tục như doanh nghiệp Việt Nam. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư ngoại thích mua lại các dự án bởi dù phải trả giá cao hơn thực tế nhưng lại tiết kiệm được thời gian và thủ tục. Nếu phải triển khai dự án từ những khâu đầu thì họ sẽ khó thực hiện vì vướng và nản.
Trước lo ngại của các doanh nghiệp bất động sản về việc bị “siết” vốn, các chuyên gia chỉ ra điểm yếu khi tín dụng hiện vẫn đang là kênh vốn chủ yếu của lĩnh vực này. Bởi vậy, các động thái điều hành vĩ mô liên quan đến lĩnh vực tiền tệ sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho đến nay nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… Bởi vậy, mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho bất động sản sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường.
Có chuyên gia cho rằng, tín dụng không nên là kênh vốn duy nhất. Tuy nhiên, tại Việt Nam vẫn chỉ có mô hình này. Thay vào đó, các chủ đầu tư có thể mở rộng, đa dạng kênh huy động vốn hơn để đón nhà đầu tư nước ngoài. Muốn vậy, bản thân các chủ đầu tư phải có kế hoạch, chiến lược phù hợp với thông lệ kinh doanh quốc tế và cần có thời gian chuẩn bị.
CBRE nhận xét, Ngân hàng Nhà nước cần triển khai khung để phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đây là kênh huy động vốn hiệu quả, thậm chí thu hút trên thị trường vốn quốc tế. Trước đây Tập đoàn Vingroup cũng đã phát hành thành công và khá hiệu quả trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiềm lực về mạng lưới hoạt động, tên tuổi trên sàn quốc tế.
Việc sàng lọc thị trường, sàng lọc các chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư là cần thiết trong mọi thời điểm nhưng việc siết chặt tín dụng thời điểm này chưa thích hợp – ông Nguyễn Trần Nam nhận xét. Cần sàng lọc, siết chặt tín dụng đối với các chủ dự án, nhà đầu tư làm ăn không chuyên nghiệp, làm ăn chộp giật gây nhiễu loạn thị trường. Còn nếu ban hành dự thảo sửa đổi Thông tư 36 thì các chủ thể đang tham gia thị trường bất động sản sẽ buộc phải có sự điều chỉnh .
Trước ý kiến cho rằng việc siết vốn vay bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy cơ “bong bóng”, ông Nam nhận định: Hơn một năm nay thị trường mới khởi sắc trở lại, nhiều doanh nghiệp đang lấy đà tăng tốc. Lo ngại xuất hiện “bong bóng” bất động sản vẫn sớm và hơi quá. Những giai đoạn khủng hoảng trước đây cho thấy, các nhà đầu tư được sàng lọc thì thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và ổn định.
Không kêu ca hay phàn nàn về dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp có kinh nghiệm về đầu tư kinh doanh bất động sản mà nhà nước vẫn giữ cổ phần chi phối nhận xét: Không thể nói Thông tư 36 là “siết” vốn bất động sản mà nó còn thiết lập lại trật tự thị trường. Nhiều dự án cứ “xí” đất rồi “đắp chiếu” để đấy vì không đủ vốn thực hiện. Muốn vay vốn ngân hàng thì doanh nghiệp cũng phải có “hồ sơ đẹp” và năng lực thực tế chứ không thì ngân hàng không dám cho vay vì sợ chuốc thêm nợ xấu. Tình trạng “tay không bắt giặc” đã diễn ra nhiều rồi nên đây cũng là dịp để sàng lọc lại chủ đầu tư.
 Thị trường bất động sản đã khởi sắc lại trong hơn một năm qua. Ảnh: TTXVN |
Bà Nguyễn Hoài An – Phó Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, từ năm 2015 và cả năm 2016 xu hướng mua lại vẫn tiếp diễn và chiều hướng tăng. Mối quan tâm của các nhà đầu tư muốn mua lại các dự án là rất lớn. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất tích cực tìm kiếm cơ hội mua lại dự án. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam xin đất xây dựng dự án không nhiều, chủ yếu là muốn tìm mua lại dự án.
Một số dự án thời gian trước đã được vay vốn nhưng nay đến thời điểm áp lực trả nợ quá lớn thì không kham nổi. Khi đó, bản thân họ cũng phải tìm cách bán lại dự án cho chủ đầu tư khác. Doanh nghiệp nào thấy phù hợp với chiến lược của mình và mức giá thỏa thuận hợp lý thì sẽ mua lại. Tuy nhiên, những dự án định vị phù hợp là yếu tố cần chú trọng khi mua bán chuyển nhượng.
Thời gian trước có nhiều dự án ở xa trung tâm thành phố nhưng lại xây dựng cao cấp, diện tích lớn, không phù hợp với nhu cầu của khu vực đó. Nếu điều kiện tín dụng càng chặt chẽ thì buộc chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại và thay đổi. Cho dù dự án đã lên quy hoạch rồi nhưng không phù hợp thì vẫn có chuyển nhượng lại cho đối tượng có kinh nghiệm và cái nhìn sát với thị trường hơn. Cùng đó, giá chuyển nhượng do thỏa thuận cũng là yếu tố quyết định thành công trong giao dịch – bà An phân tích.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư có tâm lý mua lại các dự án sẽ thuận lợi hơn bởi đã qua vòng các thủ tục hành chính… Điều này đặc biệt đúng với các nhà đầu tư nước ngoài và các Tập đoàn quốc tế. Các nhà đầu tư ngoại bị ràng buộc rất chặt chẽ về pháp lý. Đơn cử như một Tập đoàn của Mỹ dù đang hoạt động tại Việt Nam nhưng vẫn phải đồng thời chấp hành những điều khoản theo Luật của Mỹ quy định. Nếu vi phạm, họ sẽ bị phạt rất nặng dù là đang hoạt động ở Việt Nam. Các Tập đoàn quốc tế còn bị chi phối bởi các Luật quốc tế nên không thể linh hoạt khi xử lý các vấn đề thủ tục như doanh nghiệp Việt Nam. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư ngoại thích mua lại các dự án bởi dù phải trả giá cao hơn thực tế nhưng lại tiết kiệm được thời gian và thủ tục. Nếu phải triển khai dự án từ những khâu đầu thì họ sẽ khó thực hiện vì vướng và nản.
Trước lo ngại của các doanh nghiệp bất động sản về việc bị “siết” vốn, các chuyên gia chỉ ra điểm yếu khi tín dụng hiện vẫn đang là kênh vốn chủ yếu của lĩnh vực này. Bởi vậy, các động thái điều hành vĩ mô liên quan đến lĩnh vực tiền tệ sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho đến nay nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… Bởi vậy, mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho bất động sản sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường.
Có chuyên gia cho rằng, tín dụng không nên là kênh vốn duy nhất. Tuy nhiên, tại Việt Nam vẫn chỉ có mô hình này. Thay vào đó, các chủ đầu tư có thể mở rộng, đa dạng kênh huy động vốn hơn để đón nhà đầu tư nước ngoài. Muốn vậy, bản thân các chủ đầu tư phải có kế hoạch, chiến lược phù hợp với thông lệ kinh doanh quốc tế và cần có thời gian chuẩn bị.
CBRE nhận xét, Ngân hàng Nhà nước cần triển khai khung để phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đây là kênh huy động vốn hiệu quả, thậm chí thu hút trên thị trường vốn quốc tế. Trước đây Tập đoàn Vingroup cũng đã phát hành thành công và khá hiệu quả trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiềm lực về mạng lưới hoạt động, tên tuổi trên sàn quốc tế.
Việc sàng lọc thị trường, sàng lọc các chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư là cần thiết trong mọi thời điểm nhưng việc siết chặt tín dụng thời điểm này chưa thích hợp – ông Nguyễn Trần Nam nhận xét. Cần sàng lọc, siết chặt tín dụng đối với các chủ dự án, nhà đầu tư làm ăn không chuyên nghiệp, làm ăn chộp giật gây nhiễu loạn thị trường. Còn nếu ban hành dự thảo sửa đổi Thông tư 36 thì các chủ thể đang tham gia thị trường bất động sản sẽ buộc phải có sự điều chỉnh .
Trước ý kiến cho rằng việc siết vốn vay bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy cơ “bong bóng”, ông Nam nhận định: Hơn một năm nay thị trường mới khởi sắc trở lại, nhiều doanh nghiệp đang lấy đà tăng tốc. Lo ngại xuất hiện “bong bóng” bất động sản vẫn sớm và hơi quá. Những giai đoạn khủng hoảng trước đây cho thấy, các nhà đầu tư được sàng lọc thì thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và ổn định.
