“Lỗ hổng” trong quản lý cháy nổ tại chung cư

Không rõ trách nhiệm

Chia sẻ với phóng viên, người dân tại chung cư 250 Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết, sau một thời gian dài “đấu tranh” với chủ đầu tư, cuối cùng hai công trình sai phạm về trật tự xây dựng tại đây bao gồm nhà ăn và nhà kho xây dựng kiên cố bằng bê tông cốt thép đã buộc phải tháo dỡ. Đối với các công trình sai phạm khác là trụ sở Ban quản lý dự án và trạm điện, cơ quan chức năng đã yêu cầu chủ đầu tư phải tháo dỡ, nếu không sẽ tổ chức cưỡng chế.

Nhiều chung cư hiện nay chưa đáp ứng các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy.

Đây là điều đáng mừng cho các cư dân tại chung cư này bởi theo phản ánh, các công trình mà chủ đầu tư xây dựng sai phép không chỉ chiếm dụng diện tích sử dụng chung của các cư dân mà còn đe dọa đến an toàn phòng cháy chữa cháy bởi xe chữa cháy sẽ khó tiếp cận tòa nhà nếu có cháy xảy ra. Tuy nhiên, cùng với chung cư 250 Minh Khai (Hà Nội), rất nhiều chung cư khác đang trong tình trạng mất an toàn do không đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội, Bùi Thị An:  Chủ đầu tư xây nhà, bán nhà thì phải là người chịu trách nhiệm đầu tiên. Ví dụ trong trường hợp chung cư bị cháy do chập điện thì phải truy xem chất lượng dây điện thế nào, do ai sản xuất, có đảm bảo tiêu chuẩn kĩ thuật không hay lại ăn bớt, cắt xén. Người dân mua nhà không được kiểm tra các yếu tố này, chỉ biết bỏ tiền ra mua nhà thôi. Bởi thế, trách nhiệm của các cơ quan chức năng khi cấp phép cho dự án là phải giám sát chủ đầu tư thực hiện theo đúng thiết kế, kĩ thuật được duyệt.  Mặt khác, pháp luật đã quy định phải mua bảo hiểm cháy nổ cho chung cư, tại sao không thực hiện? Điểm yếu luật pháp của ta là chưa đi được vào cuộc sống, cần có chế tài xử lý những trường hợp cố tình không thực hiện.

Ông Lâm Văn Nghệ, Phó ban quản lý chung cư An Phúc, An Lộc (quận 2, TP Hồ Chí Minh), cho biết: Khi bàn giao nhà cho bản quản lý, các phương tiện PCCC được trang bị khá đầy đủ, tuy nhiên sau một thời gian sử dụng, một số thiết bị PCCC đã bị hư hỏng. Để đảm bảo công tác PCCC, mới đây chủ đầu tư đã đến thay mới các thiết bị như vòi dây, đèn báo cháy, bình chữa cháy... Tuy nhiên, nguy cơ cháy vẫn tiềm tàng do hệ thống điện đã quá cũ kỹ dễ gây cháy chập. 

Trong khi đó, bà Võ Thị Hồng Nga, Phó ban quản lý chung cư 584 (quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh), thì cho hay: “Từ khi ban quản lý nhận bàn giao tòa nhà này thì hệ thống PCCC đã không sử dụng được. Hầu hết các thiết bị được lắp đặt chỉ để cho có. Mặc dù chúng tôi đã yêu cầu khắc phục nhưng đến nay vẫn không thấy chủ đầu tư làm gì”.

Sau một số vụ cháy xảy ra thời gian qua, người dân tại các khu chung cư còn lo ngại hơn là trong trường hợp nếu có cháy xảy ra thì trách nhiệm các bên sẽ như thế nào? Nhìn lại vụ cháy tại chung cư Xa La (Hà Đông, Hà Nội) vừa qua, chủ đầu tư đã cam kết đền bù thiệt hại cho các phương tiện và tài sản của người dân bị cháy tại tầng hầm. Theo kết luận của cơ quan điều tra, chung cư này chưa được nghiệm thu về các tiêu chuẩn PCCC đã được đưa vào sử dụng, do đó chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm.

Nói về trách nhiệm của các bên khi xảy ra cháy, theo các chuyên gia, phải căn cứ vào từng tình huống cụ thể mới xem xét trách nhiệm được. Theo ông Nguyễn Thanh Hùng, Tổng thư kí Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam, quá trình vận hành tòa nhà chung cư có thể chia thành hai giai đoạn. Giai đoạn đầu do chủ đầu tư quản lý (khi mới bàn giao nhà). Giai đoạn này chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. Còn sau khi đã bầu ra được ban quản trị và chọn được đơn vị quản lý tòa nhà thì đơn vị này sẽ chịu trách nhiệm đảm bảo an toàn cho tòa nhà. Mặc khác, nếu xảy ra cháy, phải xét các điều kiện pháp lý của tòa nhà có đầy đủ chưa, đảm bảo các tiêu chuẩn do Cục Giám định và Sở Cảnh sát PCCC cấp giấy phép chưa... 

“Bên cạnh đó, cũng phải xét tình huống cháy là khách quan hay chủ quan. Nếu công trình đã mua bảo hiểm thì công ty bảo hiểm sẽ căn cứ vào đó để xác định mức đền bù thiệt hại”, ông Hùng nói.

Quản lý chặt chẽ hơn

Khi cháy xảy ra, điều quan trọng nhất là chung cư đó đã được mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc hay chưa. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest): “Tôi nghĩ rằng phải mua bảo hiểm cho công trình để hạn chế bớt lo ngại cho bà con. Từ sau những vụ cháy vừa qua, các chủ đầu tư cần nhận ra sự cần thiết của bảo hiểm cháy nổ để mua cho các sản phẩm của mình”.

“Thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là văn bản cấp thấp nhưng có ảnh hưởng lớn đến người dân đang sinh sống tại chung cư. Quy chế này quy định rõ đơn vị quản lý, vận hành chung cư phải có năng lực. Tất cả các cán bộ chuyên môn buộc phải đi học bởi đây là ngành kinh doanh có điều kiện”.  Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng)

Tuy nhiên, với kinh nghiệm điều hành một công ty chuyên về dịch vụ quản lý tòa nhà, ông Nguyễn Thanh Hùng thừa nhận, hiện nay rất ít công trình mua bảo hiểm cháy nổ dù quy định pháp luật đã bắt buộc. Dù không được mua bảo hiểm nhưng các công trình vẫn được đưa vào sử dụng. Đây là một lỗ hổng của pháp luật có thể khiến phát sinh các rắc rối về sau liên quan đến đền bù thiệt hại.

Theo quy định hiện hành, các CCCT đều phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Người dân có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung. Chi phí mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Theo các luật sư, chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư có trách nhiệm phân bổ và công bố công khai mức thu và thực hiện mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung của từng nhà chung cư.

Tuy nhiên, ngay cách hiểu diện tích chung – riêng hiện nay cũng vẫn còn tranh cãi “không hồi kết” giữa chủ đầu tư và người dân. Được biết, Bộ Xây dựng đang xây dựng Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, lấy ý kiến góp ý của các hiệp hội, công ty bất động sản. Trong đó quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư hay đơn vị quản lý tòa nhà, đồng thời phân định rõ diện tích chung - riêng của chung cư. Trong trường hợp căn cứ pháp luật về sở hữu diện tích chung riêng chưa rõ ràng như hiện nay, nếu xảy ra cháy nổ thì sẽ rất khó xác định trách nhiệm của các bên.

Bên cạnh đó, hiện nay, mỗi cơ quan quản lý cấp những loại chứng nhận khác nhau, thậm chí còn chưa có sự thống nhất, theo kiểu “mỗi người một phách”. Chẳng hạn, Cục Giám định cấp chứng nhận về độ chịu lực của công trình, cảnh sát PCCC chứng nhận các tiêu chuẩn về PCCC... “Chưa có một đơn vị nào đứng ra làm đầu mối cấp một loại chứng nhận chung để xác nhận công trình đủ các điều kiện an toàn trước khi đưa vào sử dụng. Bởi vậy dẫn đến thực tế, khi sự cố xảy ra mới “vỡ lở” là chủ đầu tư chưa có đủ giấy phép an toàn của công trình”, ông Hùng cho biết.