Nguồn cung giảm
Từ tháng 4/2018 trở lại đây, thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận ít dự án mới mở bán, thậm chí qua “tháng ngâu” (tháng 7 âm lịch) cũng có rất ít dự án bung hàng.
Theo lý giải của đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ tại quận 9, đang có sự quan sát, chờ đợi từ phía doanh nghiệp, khi sức mua căn hộ chững lại, thậm chí ế ẩm do tâm lý tìm mua đất nền để kinh doanh lãi cao, lãi nhanh cũng như phục vụ nhu cầu ở.
Đặc biệt, nhiều dự án căn hộ phía Đông thành phố (quận 2, Thủ Đức, quận 9) đang “nghe ngóng” dự án VinCity của Tập đoàn Vingroup. Đây đang là tâm điểm của phân khúc căn hộ tại khu vực để tránh tình trạng cạnh tranh không cân sức.
Cùng với đó, do ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay trong lĩnh vực bất động sản nên một số dự án bị đứng, chưa thể khởi động, một số dự án lớn chưa hoàn thiện pháp lý để khởi công.
Một nguyên nhân nữa là do Thành phố Hồ Chí Minh đang chuẩn bị ban hành kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2020; trong đó, có một số điều chỉnh, sẽ ảnh hưởng đến chiến lược phát triển dự án căn hộ của không ít doanh nghiệp.
Đơn cử, từ năm 2018 đến 2020 sẽ không chấp thuận chủ trương phát triển các dự án nhà ở mới tại khu vực trung tâm quận 1 và quận 3.
Đồng thời, hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng tại khu vực nội thành hiện hữu (các quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú).
Do nguồn cung mới không cung cấp ra thị trường, sức mua kém nên đây là thời điểm để một số doanh nghiệp thực hiện các hoạt động. Đó là, tuyển đội ngũ nhân viên kinh doanh, huấn luyện dự án và thu thập đặt chỗ chuẩn bị cho các đợt bung hàng lớn, dự kiến vào cuối năm 2018.
Bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ chào bán mới tại Thành phố Hồ chí Minh trong quý III/2018 đạt hơn 6.700 căn, giảm 14% so với cùng kỳ năm 2017. Tính chung 9 tháng năm 2018 đã có hơn 22.000 căn hộ được chào bán, giảm 1% so với cùng kỳ 2017.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.
Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%; trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, phân khúc trung cấp giảm 32,6%, phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận.
“Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và căn hộ condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Ngoài ra, một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều này thể hiện lệch pha cung - cầu cũng như sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững”, ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.
Liệu có “nhộn nhịp” cuối năm?
Theo dự báo của HoREA, cao điểm thị trường bất động sản thường rơi vào thời điểm cuối năm nên sẽ có khởi sắc hơn; trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Phân khúc căn hộ condotel sẽ chững lại, giá cả hợp lý hơn. Dự kiến, sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như: condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.
Mặt khác, tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp; trong đó, có khoảng 2.200 ha đất ở cũng như kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố.
Bên cạnh đó, kế hoạch của Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng của Quốc hội; trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường M&A phát triển mạnh hơn.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn có nhiều quan ngại về nguy cơ “bong bóng”, lộ diện nhiều dấu hiệu giảm sút. Tuy nhiên, từ trước đến nay và cả tương lai, phần lớn nguồn cung căn hộ đều thuộc hạng C đáp ứng nhu cầu ở thực tế của đông đảo người dân. Vì thế, quy mô thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang khá ổn định và sẽ tiếp tục phát triển. Dự báo trong 3 năm tới, phân khúc căn hộ hạng C sẽ chiếm 60% thị phần nguồn cung tương lai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, để thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục phát triển, HoREA khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chuẩn bị được quỹ đất dự án, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp...
Các doanh nghiệp cần luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, phấn đấu trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp. Đồng thời, quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.
Mặt khác, các doanh nghiệp cũng cần tăng vốn chủ sở hữu, chuyển đổi thành công ty cổ phần để kêu gọi vốn ngoài xã hội cũng như lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án./.
Từ tháng 4/2018 trở lại đây, thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận ít dự án mới mở bán, thậm chí qua “tháng ngâu” (tháng 7 âm lịch) cũng có rất ít dự án bung hàng.
 |
| Một dự án căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Anh Tuấn - TTXVN |
Theo lý giải của đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ tại quận 9, đang có sự quan sát, chờ đợi từ phía doanh nghiệp, khi sức mua căn hộ chững lại, thậm chí ế ẩm do tâm lý tìm mua đất nền để kinh doanh lãi cao, lãi nhanh cũng như phục vụ nhu cầu ở.
Đặc biệt, nhiều dự án căn hộ phía Đông thành phố (quận 2, Thủ Đức, quận 9) đang “nghe ngóng” dự án VinCity của Tập đoàn Vingroup. Đây đang là tâm điểm của phân khúc căn hộ tại khu vực để tránh tình trạng cạnh tranh không cân sức.
Cùng với đó, do ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay trong lĩnh vực bất động sản nên một số dự án bị đứng, chưa thể khởi động, một số dự án lớn chưa hoàn thiện pháp lý để khởi công.
Một nguyên nhân nữa là do Thành phố Hồ Chí Minh đang chuẩn bị ban hành kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2020; trong đó, có một số điều chỉnh, sẽ ảnh hưởng đến chiến lược phát triển dự án căn hộ của không ít doanh nghiệp.
Đơn cử, từ năm 2018 đến 2020 sẽ không chấp thuận chủ trương phát triển các dự án nhà ở mới tại khu vực trung tâm quận 1 và quận 3.
Đồng thời, hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng tại khu vực nội thành hiện hữu (các quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú).
Do nguồn cung mới không cung cấp ra thị trường, sức mua kém nên đây là thời điểm để một số doanh nghiệp thực hiện các hoạt động. Đó là, tuyển đội ngũ nhân viên kinh doanh, huấn luyện dự án và thu thập đặt chỗ chuẩn bị cho các đợt bung hàng lớn, dự kiến vào cuối năm 2018.
Bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ chào bán mới tại Thành phố Hồ chí Minh trong quý III/2018 đạt hơn 6.700 căn, giảm 14% so với cùng kỳ năm 2017. Tính chung 9 tháng năm 2018 đã có hơn 22.000 căn hộ được chào bán, giảm 1% so với cùng kỳ 2017.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.
Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%; trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, phân khúc trung cấp giảm 32,6%, phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận.
“Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và căn hộ condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Ngoài ra, một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều này thể hiện lệch pha cung - cầu cũng như sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững”, ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.
Liệu có “nhộn nhịp” cuối năm?
Theo dự báo của HoREA, cao điểm thị trường bất động sản thường rơi vào thời điểm cuối năm nên sẽ có khởi sắc hơn; trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Phân khúc căn hộ condotel sẽ chững lại, giá cả hợp lý hơn. Dự kiến, sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như: condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.
Mặt khác, tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp; trong đó, có khoảng 2.200 ha đất ở cũng như kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố.
Bên cạnh đó, kế hoạch của Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng của Quốc hội; trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường M&A phát triển mạnh hơn.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn có nhiều quan ngại về nguy cơ “bong bóng”, lộ diện nhiều dấu hiệu giảm sút. Tuy nhiên, từ trước đến nay và cả tương lai, phần lớn nguồn cung căn hộ đều thuộc hạng C đáp ứng nhu cầu ở thực tế của đông đảo người dân. Vì thế, quy mô thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang khá ổn định và sẽ tiếp tục phát triển. Dự báo trong 3 năm tới, phân khúc căn hộ hạng C sẽ chiếm 60% thị phần nguồn cung tương lai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, để thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục phát triển, HoREA khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chuẩn bị được quỹ đất dự án, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp...
Các doanh nghiệp cần luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, phấn đấu trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp. Đồng thời, quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.
Mặt khác, các doanh nghiệp cũng cần tăng vốn chủ sở hữu, chuyển đổi thành công ty cổ phần để kêu gọi vốn ngoài xã hội cũng như lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án./.
Trần Xuân Tình
Báo ảnh Dân tộc và Miền núi/TTXVN
